Verbraucherverbände haben bei Banken und Bausparkassen aktuelle Konditionen für Hypothekendarlehen mit variablen und festen Zinssätzen erhoben.
Immobilienkredit in Österreich im Dezember 2024 berechnen
Für Experten ist eine Folge der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) zu „Negativzinsen“, erkennbar: So wurden die Zinsspreads bei variabel verzinslichen Darlehen gegenüber einer Erhebung von 2017 erhöht und alle Banken bieten nun einen festen Zinssatz für mindestens 15 Jahre an.
Tipp: Bei den Experten zur Baufinanzierung (Interhyp) einfach kostenlose Beratung und aktuelle Angebote für die Baufinanzierung einholen!
Kreditanbieter im Vergleich
Für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro wurden Transaktionen mit einem variablen Zinssatz von 20 Jahren und einem festen Zinssatz für 10 Jahren, 15 Jahren oder mehr Jahre erhalten. Der Vergleich ging von einer guten Beurteilung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und der Underlyings aus. 8 Banken und 4 in Oberösterreich tätige Bausparkassen gaben ihre Bedingungen bekannt.
Variabler Zinssatz von 1,125 % pro Jahr
Die variablen Zinssätze von Hypo Oberösterreich, Oberösterreich Sparkasse , UniCredit Bank Austria und WKB Bank sind die günstigste mit einer Zusatzgebühr von 1,5 % auf den 3-Monats-Euribor. Das Zinsziel zu Beginn liegt bei diesen Banken bei 1,125 % pro Jahr.
Derzeit liegt die Form von Darlehen mit variablem Zinssatz in Höhe der Kredite aller Banken unter dem Aufschlag auf den Hauptindikator des Zinssatzes (Euribor). Negative Basiswerte werden derzeit geprüft oder übertragen.
Die Raiffeisenlandesbank bietet derzeit keinen variablen Zinssatz an. Als Alternative wird ein Darlehen mit einem festen Zinssatz von 1,25 % für 3 Jahre vorgeschlagen, wonach die Zinszahlungen mit dieser attraktiven Prämie von 1,25 % für den 3-Monats-Euribor variabel sind.
Die Hypo Oberösterreich hat eine niedrigere Bearbeitungsgebühr und ein insgesamt besseres Darlehen mit variablem Zinssatz.
Was hat sich im Urteil „Negativzinsen“ zu einem variablen Zinssatz geändert?
Die Auswirkungen der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs in Bezug auf das Thema „Negativzinsen“ im Jahr 2017 zeigen sich insbesondere bei den höheren Prämien, die den üblichen Euribor-Zinssatzdarlehensverträgen entsprechen. Im gleichen Kreditrating gab es vor einem Jahr die meisten Bankprämien von 1 % bis 1,375 % bei Euribor. 2018 konnten wir bei den Krediten mit einem variablen Euribor mindestens 1,5 % erreichen.
Die größte Veränderung erfolgte bei der Unicredit Bank Austria, die die Prämie von 1 % im Jahr 2017 auf 1,5 % im Jahr 2018 erhöhte.
Warum ist ein festverzinslicher Kredit so beliebt?
Die letzten Jahre waren von sinkenden Zinssätzen geprägt. Konsumgüter- / Innenkreditverträge vereinbarten mit der Anpassung ihres Zinssatzes einen großen Nutzen. Es ist jedoch nicht klar, wie lange die derzeit niedrigen Zinsen anhalten werden. Diejenigen, die in absehbarer Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen, verlassen sich auf den Fixzinskredit, um eine langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen bereitzustellen:
Fixkonditionen für 10 Jahre, aktuell zwischen 1.875 % (Hypo Upper Austria und UNICREDIT Bank Austria) und 2,375 % (BAWAG P.S.K.).
Unter Berücksichtigung der Bedingungen für die Fixzinssatzbindung für 15 Jahre ist die Hypo OÖ mit einem Zinssatz von 2,125 % an der obersten Front. Besonders attraktiv ist das dreimonatige Exposure von 1,25 % zum Euribor, dem der oberösterreichischen Hypo – und der oberösterreichischen Raiffeisen Landesbank – der für den Zeitraum des variablen Zinssatzes für die entsprechende Fixzinssatzbindung in Rechnung gestellt wird.
Die Hypo Austria und die Raiffeisenlandesbank bieten seit 20 Jahren auch ausschließlich Fixzinssatzbindungen an: 2,25 % in der Hypo Austria und 2,4 % in der Raiffeisenlandesbank. Dies sind attraktive Zinssätze.
Bausparkosten mit höheren Einmalkosten
Die Attraktivität der Bausparkassen steigt mit der Dauer der festen Zinssätze. Alle vier Bausparkassen bieten für 20 Jahre feste Verträge an. Die Bedingungen dafür reichen von 2,4 % bis 2,75 %. Hier ist jedoch die Bearbeitungsgebühr (oder andere einmalige Kosten) deutlich höher als bei den Angeboten von Banken.
Tipp: Den besten Kredit finden
Holen Sie sich ein paar Angebote und stellen Sie sicher, dass dieselbe Bedingung (Darlehensbetrag, Laufzeit, Verpfändung, …) zugrunde gelegt wird, sodass ein Vergleich möglich ist.
Bestehen Sie darauf, Angebote für die Lieferung vorvertraglicher Musterformulare (ESIS-Flyer oder den „European Information Standard“) zu erhalten, die einen detaillierten Rückzahlungsplan für alle wichtigen Kreditbedingungen wie Zinssätze, Kosten, erforderliche Sicherheiten und vorzeitige Rückzahlungsbedingungen ankündigen und anfordern.
Für variabel verzinsliche Kredite mit gleichen oder annähernd gleichen Zinssätzen sind andere Provisionen und Aufwendungen wichtig, um die Attraktivität des Angebots bewerten zu können. In solchen Fällen lohnt es sich, den obligatorischen jährlichen Zinssatz zu betrachten, da praktisch alle Provisionen in dieses Verhältnis einbezogen werden sollten.
Bei festverzinslichen Darlehen können der effektive Jahreszins und die Gesamtkosten von begrenztem Wert sein. Achten Sie besonders auf die Anschlussbedingung (variabler Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode).
Verhandeln Sie nicht nur den Zielzinssatz, sondern auch zusätzliche Ausgaben. Nach unserer allgemeinen Meinung reicht die Kapazität für einmalige Bearbeitungsgebühren von 0,5 bis 3 % des Darlehensbetrags.
Vereinbaren Sie gegebenenfalls mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sonderzahlungen ohne Einhaltung der Kündigungsfrist und kennzeichnen Sie diese im Darlehensvertrag. Ohne besondere Vereinbarung können Sie mit einer Strafe von bis zu 1 % des Betrags der vorzeitigen Rückzahlung rechnen.
Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch die „weichen Fakten“ die Entscheidung beeinflussen: Welche Kompetenz und Erfahrung hat mein Kreditberater? Was ist mit Zugänglichkeit und Langzeitpflege? Werden Entscheidungen vor Ort getroffen oder benötigen Sie eine Erlaubnis der Zentrale?
Hilfe beim Vergleich
Der Verbraucherschutz der oberösterreichischen Arbeiterkammer hilft allen Mitgliedern, Kreditangebote zu vergleichen.
Änderung des neuen Gesetzes über Hypothekendarlehen und Immobiliendarlehen:
Ein Vergleich der Gesamtkosten und der effektiven Zinssätze ist manchmal schwierig.
Bislang ist es am einfachsten, Darlehensangebote mit gleicher Höhe und Gültigkeitsdauer zu vergleichen, indem der effektive Zinssatz oder die Gesamtkosten verwendet werden. Mit der Schaffung eines separaten rechtlichen Rahmens für Hypothekenkredite, dem Hypotheken- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG), wurden die Anforderungen für die Berechnung dieser beiden Werte geändert. Dies ist hauptsächlich der Fall, wenn ein variabler Zinssatz auf die anfängliche Zinsbindungsperiode folgt.
Wie viel erwarten Sie?
Hier ein vereinfachtes Beispiel, basierend auf den 2 günstigsten Angeboten (von Hypo Austria und UniCredit Bank Austria): Ein Darlehensbetrag von 150.000 Euro, ein Zeitraum von 20 Jahren, ein fester Zinssatz von 10 Jahren und ein variabler Zinssatz von 10 Jahren (andere Aufwendungen bleiben ohne Gegenleistung):
Vor dem Inkrafttreten des HIKrG
Bei der Berechnung des jährlichen Zinssatzes für die Abgrenzung hätte die Bank davon ausgehen müssen, dass der Zinssatz am Ende der Periode mit einem festen Zinssatz gemäß der vereinbarten Zinssatzvereinbarung angepasst wird. Basis hierfür waren die aktuellen Werte des vereinbarten Indikators (hier ein 3-Monats-Euribor). Das Ergebnis zeigt, dass in dieser Version der Berechnung die niedrigere Hypo OÖ-Prämie für einen Zeitraum mit variablem Zinssatz sowohl die Gesamtkosten als auch den Effektivzinssatz beeinflusst.
Seit dem Inkrafttreten des HIKrG
Das Gesetz, das am 21. März 2016 in Kraft getreten ist, ergänzt die alte Bestimmung, dass der Betrag eines festen Zinssatzes aus der Anfangsperiode zur Berechnung des effektiven Zinssatzes nicht gesenkt werden kann.
Beide Darlehensangebote haben einen niedrigeren variablen Zinssatz als der ursprünglich festgelegte Zinssatz, basierend auf den aktuellen Indikatorwerten. Somit basiert die Berechnung des Effektivzinssatzes ausschließlich auf einem festen Zinssatz von 1,875 %. Der Effekt unterschiedlicher Prämien nach einer festen Zinsperiode schlägt sich somit nicht mehr im effektiven Jahreszins oder in den Gesamtkosten nieder.
Verzerrtes Ergebnis
Entsprechend der aktuellen Rechtslage (HIKrG) sind beide Angebote gleichwertig (effektiver Jahreszins und Gesamtaufwand werden gleich hoch dargestellt). Tatsächlich ist das Angebot der Hypo Oberösterreich jedoch aufgrund des niedrigeren Zinssatzes nach dem Ende der festen Zinsperiode günstiger. Der Verbraucherschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich hält die derzeit geltende Regelung zur Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes für äußerst wichtig und fordert eine Anpassung durch den EU-Gesetzgeber.
Kredit – vergleichen und verhandeln
Wer einen Kredit braucht, wird mit vielen Angeboten konfrontiert. Aber welches ist das Billigste? Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten.
Schritt 1: Überlegen Sie sich zunächst, welche monatliche Belastung Sie sich leisten können und ob Sie eine Finanzierung verlangen können.
Familienbudget
Erstellen Sie eine Berechnung der Einnahmen und Ausgaben für Ihren privaten Haushalt. Dies zeigt, wie viel Sie für die Rückzahlung des Darlehens ausgeben können. Überschätzen Sie nicht die Aufwendungen für unvorhergesehene Ereignisse (z. B. unerwartete Autoreparatur). Bedenken Sie auch, dass die aktuellen Einkommenskomponenten ausfallen können (z. B. das Entfernen von Überstunden). Wir empfehlen, dass Sie als Support einen Umbrella-Schuldenberatungsrechner verwenden.
Wohnsubventionen
Das Bundesland Oberösterreich fördert Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Unabhängig davon, ob Sie für eine Finanzierung in Frage kommen, können Sie die Hilfe einfach und schnell mit dem Subventionsrechner berechnen.
Der Wohnungsrechner ist exklusiv für AKOÖ-Mitglieder. Für die Anmeldung benötigen Sie nur Ihren Nachnamen und Ihre AK-Oberösterreich-Leistungsungskartennummer. Wenn Sie sie nicht zur Hand haben, können Sie auch Ihre Sozialversicherungsnummer eingeben.
Schritt 2: Kreditangebote erhalten
Erhalten Sie mehrere Kreditangebote:
Stellen Sie sicher, dass die Vorschläge auf denselben Voraussetzungen basieren, damit sie miteinander verglichen werden können.
Achten Sie auf die „weichen Fakten“:
Nicht nur, um den Preis in die Entscheidung einfließen zu lassen, sondern auch um abzuwiegen, z. B. Welche Kompetenzen hat mein Kreditberater? Werden Entscheidungen vor Ort getroffen oder benötigen Sie eine Erlaubnis der Zentrale? usw.).
„Europäische Informationsnorm“
Banken haben umfangreiche vorvertragliche Informationsanforderungen. Alle wichtigen Kreditdaten (wie Zinssatz, Kosten, erforderliche Sicherheiten usw.) müssen in standardisierter Form offengelegt werden. Zu diesem Zweck sollte ein einziges Musterformular verwendet werden (kurz: „European Standard Information“).
In der Praxis zögern Banken nach Angaben der Benutzer sehr, Standardinformationen bereitzustellen. In vielen Fällen erhalten Verbraucher nur „optionale Angebote“ oder Modellberechnungen. Wichtige Informationen sind in der Regel nicht verfügbar (z. B. Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung) – eine ernsthafte Prüfung oder ein Vergleich mit anderen Angeboten ist daher nicht möglich.
Tipp
Bestehen Sie auf der Weitergabe von „Europäischen Standardinformationen“. Lassen Sie sich auch einen Rückzahlungsplan geben.
Schritt 3: Vergleichen und besprechen Sie insbesondere die folgenden Kreditpositionen
Die Bearbeitungsgebühr beträgt in der Regel 0,5 bis 3 Prozent des Darlehensbetrags.
Kontoführungsgebühr – wird normalerweise alle drei Monate (am Ende des Quartals) durch ein Darlehen belastet. Je nach Darlehensbetrag wird die Bank von 8,50 € bis 29 € belasten.
Tipp
Achten Sie auf die Kosten anderer Dienstleistungen, z. B. Vertragsänderungen oder Stundungen von Raten. Seit Anfang 2011 haben Banken ihre Preise deutlich erhöht.
Schuldzinssatz und effektiver Zinssatz
Der Zinssatz für die Kreditaufnahme umfasst die Zinsprämie der Bank gemäß dem Zinssatzindikator (z. B. Euribor) zur Deckung der eigenen Aufwendungen und der Gewinne der Bank.
Achten Sie darauf und stimmen Sie den Zinsindikator und den Zinsaufschlag zu – je niedriger der Zinssatz ist, desto günstiger ist das Darlehen. Bei dem Darlehen gibt es immer noch Ausgaben, die Ihnen direkt in Rechnung gestellt werden (Bearbeitungskosten, Grundbuch usw.).
Der effektive jährliche Zinssatz drückt die Gesamtkosten des Darlehens in Prozent des Darlehensbetrags aus.
Der APR sollte zum Vergleich der Raten verwendet werden. Dies ist viel bedeutender als die Kreditrate.
Tipp
Bei Zinsverhandlungen können Sie viel Geld sparen. Eine ausführliche Erklärung mit Beispielen zum besseren Verständnis finden Sie in diesem Artikel. Unter welchen Umständen sollten Änderungen des Zinssatzes bereits in der sogenannten Zinsanpassungsklausel im Vorschlag beschrieben werden.
Bereitstellung
Bitte besprechen Sie hier, ob überhaupt eine Einzelversicherung oder die Höhe der angemessenen Sicherheit erforderlich ist. Detaillierte Beschreibungen der verschiedenen Wertpapiere und Tipps finden Sie in unserem Artikel Sicherheiten.
Todesfallversicherung – Im Todesfall ist der verbleibende Kreditbetrag gedeckt. Erben erhalten ein Guthaben. Je nach Ihrer persönlichen Situation können Sie die Höhe vereinbaren. Es kann sein, dass Sie nicht verpflichtet sind, eine von der Bank angebotene Versicherung abzuschließen.
Eintrag im Grundbuch – Die Frage, ob die Hypothek im Grundbuch eingetragen werden soll oder ob zu irgendeinem Zeitpunkt eine Einzahlung erforderlich ist, reicht nicht aus.
Der Hypothekenbetrag ist auch verhandelbar (in der Regel werden maximal 120 bis 130 Prozent des Darlehensbetrags im Grundbuch eingetragen). 50 % des Darlehensbetrags werden eingegeben – der verbleibende Betrag wird durch die Pfandurkunde-Kaution gesichert.
Die Einschreibegebühr von 1,2 Prozent wird nur aus dem Betrag berechnet, der in das Grundbuch eingetragen wird.
Garantie: Unterschreiben Sie die Garantie nicht vorzeitig!
Wenn Sie sich dafür entscheiden, stimmen Sie zu, den Betrag zu begrenzen, für den Sie verantwortlich sein können und wollen, da Sie sich auf die tatsächliche Zahlung verlassen müssen. Die Garantie wird auch der Credit Protection Association übermittelt, die sich auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirkt.
Sonderzahlungen oder vorzeitige Rückzahlung
Sonderzahlungen für ein Darlehen sind in der Regel die beste Ersparnisform, da die Zinssätze, die normalerweise gespart werden, höher sind als die entsprechenden Zinsen auf einem Sparkonto.
Tipp
Bitte beachten Sie, dass bei Hypothekendarlehen zur vorzeitigen Rückzahlung eines variabel verzinslichen Darlehens eine Meldefrist von höchstens 6 Monaten oder ein fester Zinssatz bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums mit einem festen Zinssatz vereinbart werden kann.
Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist ist die Bank berechtigt, eine Entschädigung (Geldstrafe) von höchstens 1 Prozent (oder bei einer Restlaufzeit von weniger als 12 Monaten maximal 0,5 Prozent) des im Voraus gezahlten Betrags zu verlangen.
Standardmäßig sind diese Informationen in den „European Standard Information“ (Abschnitt 4 – siehe Musterformular) und in den „Darlehensvereinbarungen“ enthalten, nicht jedoch im „unverbindlichen Angebot“, was zu unangenehmen Überraschungen für die Verbraucher führen kann.
Die Banken sind durchaus bereit, den Kreditnehmern die Möglichkeit zu geben, Sonderzahlungen und eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ohne Entschädigung vorzunehmen.
Berechnungsbeispiel:
Bei einem variabel verzinslichen Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren erfolgt eine (Teil-) Rückzahlung von 50.000 Euro in 10 Jahren. Die Bank kann eine maximale Entschädigung von 500 Euro für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verlangen (1 Prozent von 50.000 Euro).
Nach unserer Erfahrung haben alle Banken die relevanten Pönaleklauseln im gesetzlich zulässigen Umfang in ihre Kreditverträge aufgenommen.
Tipp
Informieren Sie sich über Strafen bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens. Stimmen Sie mit Ihrer Bank ab, um zu reduzieren oder zu stornieren. Speichern Sie das Ergebnis schriftlich im Vertrag.
Annäherungswerte der aktuellen Kreditbedingungen für Bankdarlehen finden Sie im Online-Rechner der Bank. (Umschuldungsdarlehen sind Darlehen ohne Grundbucheintrag, z. B. für Kontokorrentkredite, Autokredite, Möbel usw.)
Ablehnungsrecht
Wenn Verbraucher bei Einreichung eines Vertrages noch kein ESIS-Merkblatt erhalten haben (oder weniger als 2 Werktage), können sie innerhalb von 2 Werktagen vom Vertrag zurücktreten. Die Widerrufsfrist läuft erst nach Erhalt des ESIS-Merkblatts mit Widerrufsrecht ab, endet jedoch spätestens einen Monat nach Vertragsschluss.
Tipp
Der Rücktritt kann als inoffiziell erklärt werden, ein Rücktrittsschreiben sollte jedoch als Beweismittel eingereicht werden (es genügt, ein Rücktrittsschreiben rechtzeitig zu senden).
Wenn der Darlehensbetrag bereits gezahlt wurde, muss die Rückzahlung (zusätzlich zu den nach der Rückzahlung angefallenen Zinsen) innerhalb von 30 Kalendertagen nach dem angekündigten Rücktritt erfolgen. Der Rücktritt erstreckt sich auf möglicherweise abgeschlossene Restschuldversicherungen oder andere Zusatzleistungen, nicht aber auf ein finanziertes Rechtsgeschäft (z. B. Immobilienerwerb).